Inwestowanie w nieruchomości za granicą

Inwestowanie w nieruchomości za granicą – bezpieczny zysk czy kosztowna pułapka?

autor: Marek Łoś – prawnik, inwestor, założyciel Moose Casa Brasil i Moose Casa Italia

1. Globalna pokusa inwestycji i lokalna rzeczywistość

W dobie zdalnej pracy i cyfrowych nomadów coraz więcej Europejczyków marzy o apartamencie w tropikach. Ciepły klimat, niskie ceny i wizja wysokich zysków z wynajmu turystycznego – wszystko to wygląda kusząco. Niestety, za tą wizją często kryje się niestabilność prawna, nieprzejrzyste regulacje, a nawet oszustwa.

Jako inwestor międzynarodowy i lider projektów Moose w Brazylii i we Włoszech, pokazuję dziś, gdzie naprawdę warto inwestować, a gdzie piękne zdjęcia kryją realne ryzyko.

2. Główne ryzyka wynajmu i zakupu nieruchomości za granicą

Brak prawa własności gruntów przez cudzoziemców
Umowy tylko w języku lokalnym, często bez tłumaczenia
Brak wiarygodnych ksiąg wieczystych i systemu rejestracji
Ograniczenia w transferze zysków za granicę
Nielegalność wynajmu krótkoterminowego (np. Airbnb)
Korupcja, brak egzekwowania prawa, ryzyko polityczne

3. Kraje wysokiego ryzyka – analiza szczegółowa

Tajlandia 🇹🇭

❌ Brak prawa własności gruntów przez cudzoziemców – można kupić tylko udziały w spółkach lub dzierżawę na 30 lat.
⚠️ Umowy dzierżawy często nieważne sądowo, niechroniące inwestora.
❌ Wynajem krótkoterminowy (poniżej 30 dni) jest nielegalny bez licencji hotelowej, co grozi grzywną lub odebraniem nieruchomości.
🔍 Nieprzejrzysty system prawny i częste zmiany przepisów.

Wniosek: Tajlandia to raj dla turystów, ale nie dla inwestora szukającego bezpieczeństwa.

Gruzja 🇬🇪

✅ Niskie podatki, prosta rejestracja firm.
❌ Brak silnej ochrony własności – zdarzają się przypadki „podwójnych aktów”.
❌ Brak rejestru najmu krótkoterminowego – wielu inwestorów działa „na czarno”.
📉 Wzrost liczby apartamentów prowadzi do nadpodaży i spadających czynszów.
⚠️ Brak wsparcia prawnego dla cudzoziemców – często zależni są od lokalnych pośredników bez licencji.

Wniosek: Gruzja oferuje niskie koszty, ale kosztem braku stabilności i przejrzystości.

Bułgaria 🇧🇬

❌ Ograniczenia w nabywaniu gruntów przez cudzoziemców – konieczność zakładania spółki.
❌ Słabe księgi wieczyste i częste przypadki oszustw przy zakupie.
🏖️ Popularne kurorty (np. Słoneczny Brzeg) są sezonowe i zatłoczone, a rynek wtórny mało płynny.
❌ Wysokie koszty eksploatacji apartamentów i spadający popyt z Europy Zachodniej.

Wniosek: kraj unijny, ale z przestarzałym systemem prawnym i rosnącą niechęcią lokalnych władz do wynajmu turystycznego.

Dominikana 🇩🇴

✅ Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości.
❌ Brak jednolitego systemu rejestracji – akt notarialny to nie wszystko.
⚠️ Częste przypadki sprzedaży „tych samych działek” kilku osobom.
❌ Wysoki poziom korupcji – nawet legalne inwestycje mogą być blokowane.
❌ Trudności z legalnym transferem zysków (zwłaszcza do UE).

Wniosek: popularna destynacja turystyczna, ale bardzo ryzykowny grunt pod inwestycje.

Zanzibar (Tanzania) 🇹🇿

❌ Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na własność – tylko dzierżawa maks. 99 lat.
❌ Brak elektronicznych rejestrów nieruchomości.
⚠️ Wysoka korupcja, a dokumenty własności bywają łatwe do podważenia.
❌ Spory polityczne między Tanzanią a Zanzibarem mogą prowadzić do niestabilności.
🏗️ Budowy często prowadzone bez nadzoru technicznego i zezwoleń.

Wniosek: romantyczny kierunek, ale dla inwestora – twarda ruletka.

Paragwaj 🇵🇾

✅ Brak podatku od dochodu z wynajmu nieruchomości.
❌ Brak jednolitego systemu rejestrów nieruchomości.
❌ Brak realnej ochrony sądowej – system sądownictwa jest nieprzewidywalny.
❌ Utrudniony transfer zysków za granicę.
⚠️ Wysokie ryzyko wpisania Paragwaju na listę krajów wysokiego ryzyka AML.

Wniosek: niska cena, ale wysoka cena za brak przejrzystości.

Inne kraje ryzykowne

Egipt – niestabilność polityczna, własność przez cudzoziemców często iluzoryczna.
Wietnam – tylko leasing na 50 lat, trudności z repatriacją środków.
Albania – wiele gruntów bez uregulowanego stanu prawnego.
Meksyk – wymagany fideicomiso (powiernik bankowy), który de facto kontroluje nieruchomość.
Turcja – trudności dla obywateli UE z uznaniem prawa własności, brak zaufania do sądów.

4. Dlaczego Brazylia jest bezpieczna (naprawdę)

Mimo stereotypów, Brazylia – z właściwym partnerem – oferuje wyjątkowo bezpieczny i stabilny system nabywania i wynajmu nieruchomości. Oto dlaczego:

✅ Pełne prawo własności – również gruntu

Bez żadnych ograniczeń – cudzoziemiec nabywa nieruchomość i grunt na własność, wpisywany do oficjalnego Cartório de Registro de Imóveis z numerem matrícula.

✅ Rejestracja inwestycji w Banco Central do Brasil

Możliwość zgłoszenia każdego przelewu zagranicznego i zarejestrowania go jako inwestycji. Efekty:

Legalny transfer zysków (np. z najmu krótkoterminowego) za granicę
Ochrona kapitału i legalność sprzedaży
Status inwestora zagranicznego (ROF)

✅ Legalny wynajem krótkoterminowy

W miastach takich jak Fortaleza, Natal, São Paulo, Rio de Janeiro – wynajem na doby jest całkowicie legalny. Nie trzeba prowadzić firmy. Wystarczy deklaracja najmu sezonowego, a podatki są proste i niskie.

✅ Cyfryzacja i nowoczesność

E-notariusze
Rejestry elektroniczne
System PIX – ekspresowe płatności 24/7
Cały proces zakupu i rejestracji można przeprowadzić zdalnie – z pomocą zespołu Moose.

5. Bezpieczeństwo z Moose – nie tylko slogan, ale procedura

W Moose oferujemy pełną obsługę prawną i inwestycyjną – nie pośredniczymy, tylko prowadzimy cały proces we własnym imieniu i z Twoim pełnym udziałem.

Co zyskujesz:

📜 Analizę stanu prawnego i historii własności (minimum 20 lat wstecz)
🛡️ Umowy dwujęzyczne przygotowane przez naszych prawników
🏦 Zgłoszenie inwestycji w Banco Central
🔑 Zarządzanie najmem i pełną obsługę najemców
📊 Raporty miesięczne i transparentne rozliczenia

Dzięki temu nie inwestujesz w Brazylii na ślepo, ale z systemem kontroli lepszym niż w większości krajów Unii Europejskiej.

6. Tabela porównawcza – bez emocji, tylko fakty

Kraj	Własność gruntu	Legalny najem krótkoterminowy	Rejestracja inwestycji	Stabilność prawna	Transfer zysków	Ocena
Brazylia	✅ Tak	✅ Tak	✅ Banco Central	✅ Wysoka	✅ Tak	🟢 BEZPIECZNY
Tajlandia	❌ Nie	❌ Nielegalny bez licencji	❌ Brak	❌ Niska	⚠️ Trudny	🔴 RYZYK
Gruzja	✅ Tak	✅ Tak	❌ Brak	❌ Niska	⚠️ Trudny	🔴 RYZYK
Bułgaria	❌ Częściowo	✅ Tak	❌ Brak standardów	❌ Niska	✅ Tak	🟠 NIEPEWNY
Dominikana	✅ Tak	✅ Tak	❌ Brak ROF	❌ Niska	❌ Trudny	🔴 RYZYK
Zanzibar	❌ Nie	✅ Tak (ale niepewny)	❌ Brak	❌ Bardzo niska	❌ Trudny	🔴 RYZYK
Paragwaj	✅ Częściowo	❌ Mały popyt	❌ Brak	❌ Niska	❌ Ryzyko AML	🔴 RYZYK

7. Podsumowanie: tropiki tropikom nierówne

Nie każda plaża to dobra inwestycja. Nie każde słońce to zysk. Nie każda niska cena to okazja.
Prawdziwe bezpieczeństwo to system, prawo, kontrola i partner, który stoi po Twojej stronie.

Brazylia z Moose to:

Bezpieczny tytuł własności
Legalny wynajem
Zarejestrowana inwestycja
Transparentność i obsługa prawna po polsku, włosku, angielsku i portugalsku

Autor: Marek Łoś

Prawnik, założyciel marki Moose, prawnik, ekspert w zakresie międzynarodowych inwestycji. Od 1994 roku pomaga klientom inwestować z głową – i z pasją.