Inwestowanie w nieruchomości na świecie
Polacy mogą stracić 50–70 proc. kapitału, jeśli kierują się modą
Wywiad z Markiem Łosiem
Rynek nieruchomości na świecie zmienia się dziś szybciej niż kiedykolwiek wcześniej. Wojny, napięcia geopolityczne, inflacja, migracje ludności oraz nowe trendy inwestycyjne powodują, że coraz więcej Polaków zaczyna szukać możliwości inwestowania w nieruchomości za granicą.
Jednocześnie inwestorzy są bombardowani sprzecznymi informacjami. Jedni eksperci zachęcają do kupowania mieszkań w Polsce, inni polecają Dubaj, Hiszpanię, a jeszcze inni egzotyczne kierunki inwestycyjne w Afryce lub Azji.
Jak w tej sytuacji podejmować racjonalne decyzje inwestycyjne?
O tym rozmawiamy z Markiem Łosiem – prawnikiem specjalizującym się w prawie brazylijskim i włoskim, przedsiębiorcą działającym w kilkunastu krajach oraz współzałożycielem Centrum Języków Obcych Moose, jednej z największych szkół językowych w Polsce.
Marek Łoś jest również twórcą projektu ApartamentoBrasil.com, który pomaga europejskim inwestorom kupować nieruchomości w Brazylii.
Od wielu lat analizuje globalne rynki nieruchomości i doradza inwestorom zainteresowanym inwestowaniem w nieruchomości na świecie.
Jak Polak ma dziś zdecydować, gdzie inwestować w nieruchomości?
Dziennikarz:
Panie Marku, przeciętny inwestor w Polsce słyszy dziś zupełnie sprzeczne rekomendacje. Jedni agenci nieruchomości polecają Dubaj, inni Hiszpanię, jeszcze inni egzotyczne rynki w Azji czy Afryce. Jak Polak może się w tym wszystkim odnaleźć?
Marek Łoś:
Inwestowanie w nieruchomości ma charakter bardzo indywidualny. Przede wszystkim zalecam jedną rzecz: nie słuchać bezkrytycznie wszystkiego, co mówią agenci nieruchomości.
Każdy agent promuje przede wszystkim swój rynek. Tymczasem inwestor, który chce inwestować rozsądnie, musi dokonać samodzielnej analizy rynku, a informacje od pośredników powinny być tylko jednym z elementów tej analizy.
Największym błędem inwestorów jest dziś kierowanie się modą inwestycyjną, a nie analizą prawa, historii rynku i geopolityki.
Pierwsza zasada inwestowania w nieruchomości: stabilne prawo własności
Dziennikarz:
Od czego powinna zacząć się analiza rynku nieruchomości?
Marek Łoś:
Pierwszym krokiem powinna być analiza prawa własności nieruchomości w danym kraju.
Do bezpiecznego inwestowania potrzebne są cztery podstawowe elementy:
-
pełne prawo własności
-
możliwość swobodnej sprzedaży nieruchomości
-
rejestr własności lub odpowiednik księgi wieczystej
-
stabilny system sądowniczy
Jeżeli którykolwiek z tych elementów nie istnieje, taki kraj powinien być natychmiast skreślony z listy inwestycyjnej.
Dlaczego niektóre rynki trzeba od razu skreślić
Dziennikarz:
Czy są przykłady takich krajów?
Marek Łoś:
Tak. Dobrym przykładem jest Tajlandia.
Agenci nieruchomości często przekonują, że cudzoziemcy mogą kupować apartamenty w kondominiach. W praktyce prawa cudzoziemców są tam ograniczone i warunkowe.
Jeżeli prawo własności nie jest pełne i stabilne, inwestor nie powinien nawet rozważać takiego rynku – nawet jeśli apartamenty są piękne, a ceny atrakcyjne.
Druga zasada: analiza rynku w perspektywie kilkudziesięciu lat
Dziennikarz:
Jakie kolejne elementy należy analizować przed inwestycją?
Marek Łoś:
Należy analizować historię rynku nieruchomości – ale nie z ostatniego roku czy dwóch.
Trzeba sprawdzić trendy z ostatnich kilkudziesięciu lat.
Nieruchomości to inwestycja długoterminowa. Inwestor powinien sprawdzić:
-
czy ceny rosły stabilnie
-
czy rynek jest zdrowy ekonomicznie
-
czy nie mamy do czynienia z chwilową modą inwestycyjną
Bańki inwestycyjne mogą zniszczyć kapitał
Dziennikarz:
Czy atrakcyjny rynek może być niebezpieczny?
Marek Łoś:
Oczywiście.
Jeżeli ceny nieruchomości rosły bardzo szybko w ostatnich latach, istnieje duże ryzyko bańki spekulacyjnej.
Klienci, którzy kierują się modą lub marketingiem agentów nieruchomości, mogą w krótkim czasie stracić 50–70 procent zainwestowanych pieniędzy.
Geopolityka ma ogromne znaczenie dla rynku nieruchomości
Dziennikarz:
Czy przy inwestowaniu w nieruchomości należy brać pod uwagę geopolitykę?
Marek Łoś:
Zdecydowanie tak.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której inwestujemy w kraju znajdującym się w regionie napięć geopolitycznych. Wystarczy poważny konflikt lub działania wojenne, aby rynek nieruchomości praktycznie się zatrzymał.
W krajach, w których 80–90 procent mieszkańców stanowią cudzoziemcy, sytuacja może być jeszcze bardziej dramatyczna.
Jeżeli wybucha konflikt lub pojawia się zagrożenie militarne, cudzoziemcy po prostu opuszczają kraj.
W takiej sytuacji może się zdarzyć, że nieruchomości nie da się sprzedać w ogóle, ponieważ nie ma kupujących.
Rynek nieruchomości istnieje tylko wtedy, gdy są nabywcy.
Dubaj – atrakcyjny marketing, ale poważne ryzyko inwestycyjne
Dziennikarz:
Czy takim przykładem może być Dubaj?
Marek Łoś:
Dubaj jest bardzo ciekawym przykładem.
Apartamenty są piękne, projekty architektoniczne imponujące, marketing niezwykle silny. Jednak inwestor musi pamiętać o jednej rzeczy: to nie jest kraj demokratyczny.
Nie powinniśmy inwestować w krajach, w których system prawny nie gwarantuje pełnej ochrony własności prywatnej.
Zdarzały się sytuacje, w których cudzoziemiec popadał w konflikt z władzami i nagle:
-
tracił dostęp do konta bankowego
-
jego majątek był konfiskowany
-
a sam inwestor był deportowany.
To powinno zapalić czerwoną lampkę ostrzegawczą.
Czy warto inwestować w nieruchomości w Polsce?
Dziennikarz:
A jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce?
Marek Łoś:
W Polsce od wielu lat bardzo wielu zamożnych inwestorów kupuje nieruchomości.
Natomiast trzeba pamiętać o jednej rzeczy: dywersyfikacji.
Nie można trzymać całego majątku w jednym kraju.
Jeżeli pojawi się poważne zagrożenie geopolityczne – na przykład napięcia militarne w Europie – ceny nieruchomości mogą spaść nawet o 50–70 procent.
Dodatkowo w Polsce widać wyraźne oznaki bańki na rynku nieruchomości.
Rynek był przez wiele lat napędzany przez fundusze inwestycyjne i marketing deweloperów.
Możemy spodziewać się poważnych korekt cenowych.
Czy warto inwestować w nieruchomości w Brazylii?
Dziennikarz:
Jeżeli inwestorzy nie chcą trzymać wszystkich pieniędzy w jednym kraju, gdzie powinni szukać bezpieczeństwa?
Marek Łoś:
Każdy inwestor musi ocenić to samodzielnie.
My nikogo nie namawiamy na siłę do inwestowania w jednym kraju. Pokazujemy natomiast rynki, które mają bardzo solidne fundamenty inwestycyjne.
Jednym z takich rynków jest Brazylia.
👉 Więcej informacji o inwestowaniu w nieruchomości w Brazylii można znaleźć na stronie ApartamentoBrasil.com.
Brazylia – stabilny region świata
Brazylia jest krajem, który od ponad stu lat pozostaje relatywnie stabilny geopolitycznie.
Znajduje się daleko od głównych konfliktów świata i utrzymuje dobre relacje dyplomatyczne z wieloma państwami.
Nawet podczas I i II wojny światowej terytorium Brazylii nie było areną działań wojennych.
Stabilny rynek nieruchomości i młoda populacja
W wielu regionach kraju ceny nieruchomości rosną stabilnie od kilkudziesięciu lat.
Brazylia ma również:
-
młodą populację
-
duży niedobór mieszkań
-
rosnący rynek wynajmu
To czynniki sprzyjające inwestycjom w nieruchomości.
Brazylia nie jest rajem inwestycyjnym
Marek Łoś:
Brazylia nie jest rajem inwestycyjnym i ma swoje problemy.
Są to między innymi:
-
przestępczość w niektórych regionach
-
wahania kursu waluty
-
wolniejsze procesy administracyjne niż w Europie
Dlatego inwestor musi analizować wszystkie czynniki.
My staramy się o nich uczciwie informować naszych klientów.
Najważniejsza rada dla inwestorów
Dziennikarz:
Jaką jedną radę dałby Pan inwestorom?
Marek Łoś:
Dywersyfikujcie swoje inwestycje.
Lokujcie pieniądze w różnych krajach, ale tylko w takich, które:
-
są demokratyczne
-
mają stabilny system sądowniczy
-
gwarantują ochronę własności prywatnej.
Bo w inwestowaniu w nieruchomości najważniejsza jest jedna rzecz:
bezpieczeństwo własności.