Zakup nieruchomości w Brazylii przez cudzoziemców – aspekty prawne

Aquisição de Imóveis no Brasil por Estrangeiros – Aspectos Jurídicos

1. Wprowadzenie | Introdução

PL:
Brazylia przyciąga coraz więcej zagranicznych inwestorów, zarówno osoby fizyczne, jak i spółki. Zakup nieruchomości nad morzem w Fortalezie czy Rio de Janeiro wydaje się prosty, ale w rzeczywistości podlega skomplikowanemu reżimowi prawnemu. Kluczowa różnica: nieruchomości miejskie są dostępne praktycznie bez ograniczeń, podczas gdy nieruchomości wiejskie (rurais) podlegają szczególnym restrykcjom.

PT:
O Brasil atrai cada vez mais investidores internacionais, tanto pessoas físicas quanto jurídicas. A aquisição de imóveis em cidades como Fortaleza ou Rio de Janeiro parece simples, mas na prática está sujeita a um regime jurídico complexo. A distinção central: imóveis urbanos podem ser adquiridos quase sem restrições, enquanto imóveis rurais estão sujeitos a regras rígidas.

2. Podstawa konstytucyjna | Fundamento Constitucional

PL:

Art. 5 Konstytucji: prawo własności i jego funkcja społeczna.
Art. 190 Konstytucji: daje Unii prawo do ustanawiania ograniczeń dla cudzoziemców kupujących ziemię.
Art. 91 §1 pkt III: Rada Obrony Narodowej opiniuje nabycie ziem w pasie przygranicznym (150 km).

PT:

Art. 5º, CF: direito de propriedade e sua função social.
Art. 190, CF: autoriza a União a impor restrições à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.
Art. 91, §1º, III, CF: o Conselho de Defesa Nacional opina sobre aquisição em faixa de fronteira (150 km).

3. Prawo zasadnicze | Marco Legal

PL:

Lei nº 5.709/1971 – reguluje zakup ziemi wiejskiej przez cudzoziemców.
Decreto nº 74.965/1974 – rozporządzenie wykonawcze.
Lei nº 6.015/1973 – ustawa o rejestrach publicznych.
Código Civil (2002) – kodeks cywilny.
Lei nº 8.629/1993 – rozszerza ograniczenia także na dzierżawę.

PT:

Lei nº 5.709/1971 – regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiros.
Decreto nº 74.965/1974 – regulamentação da lei.
Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos.
Código Civil (2002) – disciplina geral das obrigações e direitos reais.
Lei nº 8.629/1993 – estende as restrições também ao arrendamento.

4. Nieruchomości miejskie a wiejskie | Imóveis Urbanos x Rurais

PL:

Urbano: cudzoziemiec może kupić dowolną liczbę mieszkań lub lokali, warunek – posiadanie CPF. Procedura: akt notarialny + rejestr w Cartório de Registro de Imóveis + podatek ITBI.
Rural: limit 50 modułów fiskalnych, konieczność autoryzacji INCRA przy większych obszarach, szczególne restrykcje w strefach granicznych i Amazonii.

PT:

Urbano: o estrangeiro pode adquirir livremente imóveis urbanos, desde que possua CPF. Procedimento: escritura pública + registro no Cartório de Registro de Imóveis + pagamento do ITBI.
Rural: limite de 50 módulos fiscais, autorização do INCRA em áreas maiores, restrições em faixa de fronteira e Amazônia Legal.

5. Jurysprudencja i doktryna | Jurisprudência e Doutrina

PL:

STF, ADI 3239/DF: potwierdzono konstytucyjność ograniczeń jako zgodnych z ochroną suwerenności.
STF, ADPF 342: nadal w toku – kwestionuje konstytucyjność art. 1 §1 ustawy 5.709/71.
STJ, REsp 1.115.398/SP: przeniesienie własności tylko poprzez rejestr.
STJ, REsp 1.641.038/CE: zastosowanie ograniczeń także w przypadku zasiedzenia przez spółki kontrolowane przez cudzoziemców.

PT:

STF, ADI 3239/DF: reconheceu a constitucionalidade das restrições.
STF, ADPF 342: em andamento, questiona o art. 1º, §1º da Lei 5.709/71.
STJ, REsp 1.115.398/SP: reafirma que propriedade só se adquire com registro.
STJ, REsp 1.641.038/CE: aplicabilidade da Lei 5.709/71 também à usucapião.

6. Ryzyka prawne | Riscos Jurídicos

PL:

Nabycie ziemi wiejskiej niezgodnie z ustawą = nieważność bezwzględna (art. 15 Lei 5.709/71).
Umowa nie zarejestrowana = brak skutku rzeczowego.
Spółki fikcyjne z kontrolą cudzoziemską = symulacja, możliwość sankcji karnych.

PT:

Aquisição irregular de imóvel rural = nulidade absoluta (art. 15 da Lei 5.709/71).
Contrato não registrado = não transfere propriedade.
Fraude societária = simulação e possível enquadramento criminal.

7. Podatki | Tributos

PL:

ITBI – podatek gminny przy przeniesieniu własności (2–3%).
IPTU – roczny podatek miejski od nieruchomości.
ITR – podatek od nieruchomości wiejskich.
Kwestie sukcesji: stosuje się zasadę lex rei sitae – nieruchomość w Brazylii zawsze podlega prawu brazylijskiemu.

PT:

ITBI – imposto municipal de transmissão (2–3%).
IPTU – imposto urbano anual.
ITR – imposto sobre imóvel rural.
Sucessão internacional: aplica-se a lex rei sitae – imóvel situado no Brasil segue a lei brasileira.

8. Tendencje i przyszłość | Tendências e Futuro

PL:
W Kongresie toczą się prace nad PL 2.963/2019, który może poluzować przepisy. Prokuratura i część doktryny ostrzegają przed zagrożeniem dla suwerenności. Na dziś ustawa 5.709/71 obowiązuje w całości.

PT:
No Congresso tramita o PL 2.963/2019, que busca flexibilizar as regras. O Ministério Público Federal alerta para riscos à soberania. Até o momento, a Lei 5.709/71 continua vigente integralmente.

9. Rekomendacje praktyczne | Recomendações Práticas

PL:

Uzyskaj CPF.
Sprawdź matrykułę nieruchomości.
Oceń, czy nieruchomość nie leży w strefie ograniczeń.
Upewnij się, że transakcja ma akt notarialny i rejestr.
Zaplanuj podatki międzynarodowe.
Udokumentuj źródło kapitału (compliance).

PT:

Obter CPF.
Verificar a matrícula do imóvel.
Avaliar se não está em área restrita.
Exigir escritura pública e registro.
Planejar tributação internacional.
Comprovar origem dos recursos (compliance).

10. Zakończenie | Conclusão

PL:
Dla cudzoziemców Brazylia jest atrakcyjnym rynkiem – zwłaszcza nieruchomości miejskie są dostępne i bezpieczne. Ale zakup ziemi wiejskiej to skomplikowany proces wymagający autoryzacji i ścisłej analizy prawnej. Nieprzestrzeganie przepisów może skutkować nieważnością transakcji.

PT:
O Brasil é atrativo para estrangeiros, especialmente em imóveis urbanos. Já a aquisição de terras rurais exige autorizações e análise jurídica rigorosa. O descumprimento da lei pode resultar em nulidade da aquisição.

O Autor | Sobre o Especialista

PL:
Artykuł przygotowany na bazie doświadczenia Marek Łoś (Marek Waldemar Los) – prawnika, wykładowcy i inwestora działającego w Polsce, Włoszech i Brazylii. Twórca marki Apartamento Brasil, łączącej ekspertyzę prawną i inwestycyjną dla cudzoziemców kupujących nieruchomości w Brazylii.

PT:
Este artigo reflete a experiência de Marek Łoś (Marek Waldemar Los) – jurista, professor e investidor com atuação na Polônia, Itália e Brasil. Fundador da marca Apartamento Brasil, que integra conhecimento jurídico e imobiliário para estrangeiros que desejam investir no Brasil.