Warszawa czy Fortaleza. Porównanie inwestycji

Warszawa czy Fortaleza? Porównanie inwestycji w mieszkanie 60 m² w perspektywie 5 lat – dlaczego Brazylia wygrywa

Warszawa czy Fortaleza. Porównanie inwestycji. Inwestowanie w nieruchomości wciąż jest jednym z najbezpieczniejszych sposobów lokowania kapitału. Jednak wybór lokalizacji może diametralnie zmienić stopę zwrotu i poziom satysfakcji inwestora. W tym artykule zestawimy ze sobą zakup 60-metrowego mieszkania w Warszawie i w Fortalezie w Brazylii, analizując horyzont 5-letni. Wyniki mogą zaskoczyć – szczególnie tych, którzy do tej pory myśleli, że inwestowanie poza Europą jest ryzykowne.

1. Ceny zakupu – punkt startowy inwestora

Warszawa (centrum lub dobra dzielnica)

• Średnia cena m² (2025): ok. 18 000 zł

• Mieszkanie 60 m²: 1 080 000 zł

• Dodatkowe koszty (notariusz, PCC, opłaty): ok. 25 000 zł

• Razem: 1 105 000 zł

Fortaleza (Beira Mar lub strefa plażowa premium)

• Średnia cena m² (2025): ok. 10 000 zł (ok. 15 000 BRL ≈ 10 000 zł)

• Mieszkanie 60 m²: 600 000 zł

• Dodatkowe koszty (notariusz, rejestracja, podatek od transakcji ITBI): ok. 20 000 zł

• Razem: 620 000 zł

Już na starcie widać różnicę – za cenę jednego mieszkania w Warszawie możesz kupić dwa apartamenty przy plaży w Fortalezie i jeszcze zostanie na wykończenie.

2. Wynajem krótkoterminowy – ile można zarobić?

Warszawa

• Średnia cena dobowego wynajmu w dobrej lokalizacji: ok. 350 zł/doba

• Średnie roczne obłożenie (realistycznie): ok. 65%

• Przychód roczny: 350 zł × 0,65 × 365 dni ≈ 83 000 zł

• Po odliczeniu kosztów (media, sprzątanie, zarządzanie, podatki – ok. 30%): 58 100 zł zysku brutto rocznie.

Fortaleza

• Średnia cena dobowego wynajmu przy plaży: ok. 500 zł/doba (ok. 750 BRL)

• Średnie roczne obłożenie w strefie turystycznej: ok. 85–90%

• Przychód roczny: 500 zł × 0,90 × 365 dni ≈ 164 250 zł

• Po odliczeniu kosztów (media, sprzątanie, zarządzanie, podatki – ok. 25%): 123 200 zł zysku brutto rocznie.

Różnica jest gigantyczna – w Fortalezie zarabiasz ponad 2 razy więcej, inwestując mniej kapitału.

3. Wzrost wartości nieruchomości w 5 lat

Warszawa

• Średni roczny wzrost cen ostatnich 5 lat: ok. 7–8%

• Prognoza na 2025–2030: umiarkowany wzrost 5% rocznie (rynek nasycony, wysoka podaż)

• Po 5 latach wartość mieszkania: 1 105 000 zł × (1,05)⁵ ≈ 1 410 000 zł

Fortaleza

• Średni roczny wzrost cen nieruchomości przy plaży: 10–12%

• Prognoza na 2025–2030: min. 10% rocznie (rozwój turystyki, wzrost gospodarczy Brazylii)

• Po 5 latach wartość mieszkania: 620 000 zł × (1,10)⁵ ≈ 998 000 zł

W Fortalezie zysk kapitałowy procentowo jest wyższy, a ponieważ kupujesz taniej, możesz kupić dwa mieszkania i podwoić efekt.

4. Podatki i koszty utrzymania

Warszawa czy Fortaleza. Porównanie inwestycji

Warszawa

• Podatek od wynajmu krótkoterminowego (ryczałt 8,5% lub skala)

• Czynsz i opłaty administracyjne: ok. 900–1200 zł/miesiąc

• Wyższe koszty życia i eksploatacji

Fortaleza

• Podatek IPTU (odpowiednik podatku od nieruchomości): ok. 2000–3000 zł rocznie

• Opłata condo (wspólnota): ok. 800–1200 zł/miesiąc (z basenem, ochroną 24h, siłownią)

• Brak podatku od wynajmu przy pobycie krótszym niż 183 dni w roku jako nierezydent (możliwość optymalizacji podatkowej)

• Niższe koszty utrzymania mieszkania, tańsze media i usługi

5. Sumaryczny wynik po 5 latach

Dla porównania przyjmijmy, że w Fortalezie kupujemy dwa mieszkania po 60 m², inwestując tyle samo co w jedno w Warszawie.

Różnica: +1 527 500 zł na korzyść Fortalezy w tym samym czasie.

6. Dlaczego Brazylia to przyszłość inwestycji

• Turystyka całoroczna – Fortaleza ma stabilny klimat z 300 dniami słońca rocznie, bez sezonów zimowych.

• Stały wzrost gospodarczy – Brazylia to 9. gospodarka świata, a sektor nieruchomości rośnie szybciej niż w Europie.

• Potencjał wynajmu – mieszkania przy plaży wynajmują się nie tylko turystom, ale też Brazylijczykom z innych regionów.

• Wysoka stopa zwrotu – w krótkoterminowym wynajmie możliwe jest 15–20% rocznie.

• Niższy próg wejścia – za cenę jednego mieszkania w Warszawie kupujesz dwa w Fortalezie.

• Styl życia – inwestycja może być też miejscem własnego wypoczynku w rajskim klimacie.

7. Jak kupić mieszkanie w Fortalezie bezpiecznie?

W Brazylii procedury zakupu różnią się od polskich, ale z pomocą lokalnego partnera są proste i bezpieczne. ApartamentoBrasil.com oferuje kompleksową obsługę – od wyboru apartamentu, przez weryfikację prawną, aż po zarządzanie wynajmem.

Dzięki temu możesz inwestować na odległość i odbierać zyski, nie martwiąc się formalnościami ani obsługą najemców.